理解房贷月供、还款表与 PMI 估算
本工具按美元（USD）、美国固定利率房贷和每月计息建立规划模型，不是贷款报价、金融建议或 PMI 取消资格判断。切换界面语言不会改变国家、币种和模型假设。
按正确单位填写输入
房价和首付使用美元，贷款本金是两者之差。利率填年百分比，期限填年；房产税和房屋保险填每年美元金额，HOA 填每月美元金额，PMI 填相对于初始贷款本金的年百分比。额外本金填每月多还的美元金额，首次比较可设为 0。
月供公式与计息顺序
设贷款本金为 P，月利率 r = 年利率百分比 / 1200，期数 n = 年数 × 12，则本息月供 M = P × r / (1 − (1 + r)^(-n))。利率为 0 时，M = P / n。每期利息等于期初余额 × r，付款扣除利息后用于减少本金。引擎计算中保留完整数值精度，展示时才四舍五入；与逐期按分取整的贷款机构结果可能略有差异。
复现一组房贷算例
输入房价 USD 200,000、首付 USD 20,000、年利率 6%、期限 30 年、每年房产税 USD 2,400、每年保险 USD 1,200、PMI 年费率 0.5%、每月 HOA USD 50、额外本金 0。
贷款本金为 USD 180,000，本息月供为 USD 1,079.19。每月房产税为 USD 200、保险 USD 100、HOA USD 50，初始 PMI 为 USD 75，因此初始月度合计为 USD 1,504.19。
核对还款表第一行
上述算例第1个月利息为 USD 900.00，归还本金 USD 179.19，期末余额 USD 179,820.81。展开还款表核对这些值。贷款还款表的付款列为本金加利息，不是加入税、保险、HOA 和 PMI 后的房贷总支出；导出 CSV 可以查看分别列出的费用。
PMI 停止月份只是模型规则
当某期期初余额仍高于输入房价的 80% 时，模型收取“初始贷款本金 × PMI 年费率百分比 / 1200”。本例收取 USD 75 共 89 个月，第90个月首次不计 PMI；第89个月期末余额约为 USD 159,975.02。实际申请取消资格与自动终止条件并不是同一件事。下方 CFPB 资料解释相关条件，请向贷款服务机构核实，不要把模型月份当成法定权利。
模型没有覆盖的情况
房产税、保险和 HOA 保持不变；模型不预测利率变动、成交成本、手续费、房价变化或贷款机构的特殊规则。它不是 FHA、VA、再融资或其他国家法规模型。额外付款不会改写合同中的应付月供。使用估算前应核对输入和计算，免责声明不能替代正确结果。